单位｜恒都律师事务所 综合法律及争议解决事业部

作者｜破产重整与清算专业组 于永志

编者｜恒都微信运营团队

“凛冬将至”是美剧《权利的游戏》中北方史塔克家族的箴言，寓意寒冬到来，黑暗、寒冷逐渐侵袭，不可预知的危险步步逼近，每个人的命运将发生转折。此语用来形容现在的楼市再形象不过。

自2015年下半年股市暴跌后至今，一线城市房价暴涨。2016年“9.30”政策揭开调控序幕，自2017年3月17日起，北京连续出台“认房又认贷、提高首付比例”、“非京籍购房需连续60个月纳税”、“离婚一年以内，房贷均按二套房执行”、“商住房限购”等十几项政策，随着调控措施逐步加码，楼市成交量暴跌步入寒冬。

2009年12月的房地产调控中就有房企破产，买房人损失惨重。此次调控中可能也会有开发商资金链断裂破产，买房人已经支付部分或全部购房款，但尚未办理产权过户手续，如遇房企破产，房屋将会被破产管理人纳入破产财产，买房人面临重大风险。本文结合几个买房人遭遇房企破产的案例，分析买房人如何行使取回权取回房屋的法律问题。破产取回权，是指在破产程序中财产权利人对债务人占有的属于自己的财产通过破产管理人取回的权利。

案例1

买房人已支付全款并占有房屋，行使取回权获得法院支持。——何某与北京金环房地产开发有限公司取回权纠纷案（1）

案情简介：

何某与金环公司签订商品房预售合同。合同签订后，何某向金环公司支付了首期房款，办理了银行贷款。后法院裁定受理金环公司破产清算。何某提起诉讼请求行使取回权，并请求金环公司办理房屋过户手续。

裁判要旨：

法院认为，何某已经向金环公司支付了涉案房屋的全部房款，金环公司亦将房屋交付于何某占有、使用，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。涉案房屋不属于金环公司的破产财产，何某作为涉案房屋的权利人有权行使取回权。

案例评析：

此案中，买房人不幸遭遇房企破产，但比较幸运的通过取回权取回了房屋。虽然买房人尚未取得房屋的所有权，但法院根据《破产法》司法解释的相关规定，认定买房人已经支付全部房款并实际占有使用房屋，房屋不属于破产财产，判决房屋归买房人所有。

案例2

房企未交房，买房人未支付全部购房款，法院判决合同已解除，驳回买房人的诉讼请求--北京英嘉房地产开发有限公司与史某合同纠纷一审（2）

案情简介：

史某与英嘉公司签订《买卖合同》。合同签订后，办理了预售登记。英嘉公司未向史某交付房屋亦未进行产权转移登记。史某与建行城建支行、英嘉公司签订《个人住房贷款借款合同》，借款金额217万元。后英嘉公司获取了该合同项下的银行贷款。后英嘉公司破产。英嘉公司起诉请求法院确认《买卖合同》已解除。史某提起反诉，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，请求行使取回权并办理房屋过户手续。

裁判要旨：

法院认为，按照合同约定，史某应当支付2723713元购房款，但现有证据只能证明史某通过银行贷款支付217万元，史某未支付全部购房款，英嘉公司未向史某交付房屋，故法院认定双方均未履行完毕涉案《买卖合同》。根据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，该合同已解除。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定的特定物是指尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，史某未证明其已经完全支付了价款，故本案不适用该条规定。鉴于涉案买卖合同已解除，涉案房屋的网签合同亦应撤销，故英嘉公司要求撤销网签合同的诉讼请求，本院予以支持。

案例评析：

本案中买房人既未实际占有房屋，又未支付全部房款，房企根据《企业破产法》第十八条的规定主张合同已解除，最终法院判决合同解除。虽然买房人支付了大部分购房款，但无证据证明已“完全支付对价”，法院认定不适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项，驳回了买房人的诉讼请求。

案例3

房屋未交付，买房人已支付全款，法院判决房企无权解除合同，买房人有权行使取回权--北京英嘉房地产开发有限公司、杨某物权确认纠纷申请再审案（3）

案情简介：

杨某与英嘉公司签订《商品房买卖合同》，办理了商品房预售预购登记。英嘉公司没有向杨某交付房屋，也没有为杨某办理房屋的所有权转移登记手续。2006年英嘉公司破产。破产管理人接管英嘉公司后，针对英嘉公司与杨某签订的《商品房买卖合同》，未向杨某出具解除合同或者继续履行合同的通知。杨某与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司的存款账户内。杨某依约偿还贷款本金及利息至2003年3月，自2003年4月起停止偿还贷款。后杨某提起诉讼请求确认房屋归其所有。

裁判要旨：

最高院认为，本案所涉房屋为住宅商品房，杨某通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨某已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。

案例评析：

本案与上一个案例，房企为同一家公司，不同的购房人遭遇了不同的判决结果。本案中购房人支付了全部房款，法院判决房企无权解除合同，支持了购房人的诉讼请求。

案例4、买房人已支付全款，房企已交付房屋，买房人行使取回权被驳回--黄某诉北京泰丰房地产开发有限公司一般取回权纠纷一案（4）

案情简介：

黄某与泰丰公司签订《商品房买卖合同》，泰丰公司将鸿坤国际大酒店九套房屋出售给黄某。合同签订后，黄某按照合同约定向泰丰公司支付了全部房价款，泰丰公司向黄某交付了上述房屋。后黄某诉至丰台法院，要求泰丰公司为其办理涉案房屋的产权登记手续。丰台法院判决泰丰公司继续履行与黄某签订的《商品房买卖合同》，并协助黄某办理房屋的产权登记手续。泰丰公司在与黄某签订《商品房买卖合同》时，泰丰公司持有的京房售证字（2002）1172号《北京市商品房预售许可证》已过期。后北京市第二中级人民法院裁定受理泰丰公司的破产清算案。黄某提起诉讼请求取回房屋。

裁判要旨：

法院认为，一、泰丰公司与黄某签订《商品房买卖合同》时，《北京市商品房预售许可证》已经过期，所以《商品房买卖合同》应认定为无效。二、黄某和泰丰公司签订的《商品房买卖合同》无效，故本案涉案房屋不符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定的情形。三、泰丰公司在与黄某签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋所在的鸿坤国际大酒店没有办理过竣工验收备案手续并取得相关产权手续。且涉案房屋已被北京市第二中级人民法院、丰台法院等多家法院查封。因此，黄某要求行使取回权并将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，法院不予支持。

案例评析：

本案中，买房人实际占有了房屋且已支付了全部房款，诉讼请求仍被驳回。本案判决存在一些争议：首先，本案中《商品房买卖合同》已经丰台法院判决认定合同有效。二中院认定合同无效与丰台法院生效判决矛盾。在徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案中(5)，最高人民法院认为“当事人对已经发生法律效力的判决不服，或者法院发现生效判决确有错误，只有依法通过启动审判监督程序，撤销原判，才能对案件重新审理。否则，当事人和法院都应受该生效判决的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的认定和处理。”

其次，商品房预售许可证过期后并不必然导致商品房买卖合同无效，在付鹏商品房预售合同纠纷再审案中(6)，北京高院认为：“房地产公司虽未取得商品房预售许可证，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行”。

综上，买房人遭遇房企破产后，可以通过行使取回权维护自己的权利。但根据以上案例，买房人在什么条件下才能取回房屋，法律规定并不是很明确。一旦进入诉讼程序会面临各种不可预知的风险，即使买房人支付了全款并占有了房屋，也有可能无法取回房屋。总之，凛冬已至，房市有风险，买房需谨慎，如果买房尽量选择知名房企，遭遇破产的可能性比较小。